Nuevo Codigo Civil y Comercial:

CONCEPTO GENERAL DE Propiedad Horizontal

ARTICULO 2039.- Unidad funcional. El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y comunicacion con la via publica, directamente o por un pasaje comun.
La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso comun del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o mas unidades complementarias destinadas a servirla.

ARTICULO 2040.- Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de uso comun de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no esta determinado, se consideran comunes.
Sobre estas cosas y partes ningun propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectacion exclusiva a una o varias unidades funcionales.
Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios.

ARTICULO 2041.- Cosas y partes necesariamente comunes. Son cosas y partes necesariamente comunes:
a) el terreno;
b) los pasillos, vias o elementos que comunican unidades entre si y a estas con el exterior;
c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares;
d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demas estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad;
e) los locales e instalaciones de los servicios centrales;
f) las cañerias que conducen fluidos o energia en toda su extension, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional; g) la vivienda para alojamiento del encargado;
h) los ascensores, montacargas y escaleras mecanicas;
i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre si y con cosas y partes comunes;
j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulacion de personas con discapacidad, fijas o moviles, externas a la unidad funcional, y las vias de evacuacion alternativas para casos de siniestros;
k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio comun;
l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.
Esta enumeracion tiene caracter enunciativo.

ARTICULO 2042.- Cosas y partes comunes no indispensables. Son cosas y partes comunes no indispensables:
a) la piscina;
b) el solarium;
c) el gimnasio;
d) el lavadero;
e) el salon de usos multiples.
Esta enumeracion tiene caracter enunciativo.

ARTICULO 2043.- Cosas y partes propias. Son necesariamente propias con respecto a la unidad funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones.
Tambien son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas como tales en el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las restricciones que impone la convivencia ordenada.

CONSTITUCION y REGLAMENTO de Propiedad Horizontal

ARTICULO 2038.- Constitucion. A los fines de la division juridica del edificio, el titular de dominio o los condominos deben redactar, por escritura publica, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario. El reglamento de propiedad horizontal se integra al titulo suficiente sobre la unidad funcional.

ARTICULO 2057.- Modificacion del reglamento. El reglamento solo puede modificarse por resolucion de los propietarios, mediante una mayoria de dos tercios de la totalidad de los propietarios.

ARTICULO 2056.- Contenido. El reglamento de propiedad horizontal debe contener:
a) determinacion del terreno;
b) determinacion de las unidades funcionales y complementarias;
c) enumeracion de los bienes propios;
d) enumeracion de las cosas y partes comunes;
e) composicion del patrimonio del consorcio;
f) determinacion de la parte proporcional indivisa de cada unidad;
g) determinacion de la proporcion en el pago de las expensas comunes;
h) uso y goce de las cosas y partes comunes;
i) uso y goce de los bienes del consorcio;
j) destino de las unidades funcionales;
k) destino de las partes comunes;
l) facultades especiales de las asambleas de propietarios;
m) determinacion de la forma de convocar la reunion de propietarios, su periodicidad y su forma de notificacion;
n) especificacion de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular de unidad funcional para representar a otros en asambleas;
ñ) determinacion de las mayorias necesarias para las distintas decisiones;
o) determinacion de las mayorias necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal;
p) forma de computar las mayorias;
q) determinacion de eventuales prohibiciones para la disposicion o locacion de unidades complementarias hacia terceros no propietarios;
r) designacion, facultades y obligaciones especiales del administrador;
s) plazo de ejercicio de la funcion de administrador;
t) fijacion del ejercicio financiero del consorcio;
u) facultades especiales del consejo de propietarios.

CONSORCIO como PERSONA JURIDICA

ARTICULO 2044.- Consorcio. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona juridica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus organos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.
La personalidad del consorcio se extingue por la desafectacion del inmueble del regimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo unanime de los propietarios instrumentado en escritura publica o por resolucion judicial, inscripta en el registro inmobiliario.

ARTICULO 148.- Personas juridicas privadas. Son personas juridicas privadas:
a) las sociedades;
b) las asociaciones civiles;
c) las simples asociaciones;
d) las fundaciones;
e) las iglesias, confesiones, comunidades o entidades religiosas;
f) las mutuales;
g) las cooperativas;
h) el consorcio de propiedad horizontal;
i) toda otra contemplada en disposiciones de este Codigo o en otras leyes y cuyo caracter de tal se establece o resulta de su finalidad y normas de funcionamiento.

LA FIGURA DEL ADMINISTRADOR

ARTICULO 159.- Deber de lealtad y diligencia. Interes contrario. Los administradores de la persona juridica deben obrar con lealtad y diligencia.
No pueden perseguir ni favorecer intereses contrarios a los de la persona juridica. Si en determinada operacion los tuvieran por si o por interposita persona, deben hacerlo saber a los demas miembros del organo de administracion o en su caso al organo de gobierno y abstenerse de cualquier intervencion relacionada con dicha operacion.
Les corresponde implementar sistemas y medios preventivos que reduzcan el riesgo de conflictos de intereses en sus relaciones con la persona juridica.

ARTICULO 160.- Responsabilidad de los administradores. Los administradores responden en forma ilimitada y solidaria frente a la persona juridica, sus miembros y terceros, por los daños causados por su culpa en el ejercicio o con ocasion de sus funciones, por accion u omision.

ARTICULO 2065.- Representacion legal. El administrador es representante legal del consorcio con el caracter de mandatario. Puede serlo un propietario o un tercero, persona humana o juridica.

ARTICULO 2066.- Designacion y remocion. El administrador designado en el reglamento de propiedad horizontal cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella. La primera asamblea debe realizarse dentro de los noventa dias de cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero.
Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea, sin que ello importe la reforma del reglamento de propiedad horizontal. Pueden ser removidos sin expresion de causa.

ARTICULO 2067.- Derechos y obligaciones. El administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de propietarios. En especial debe:
a) convocar a la asamblea y redactar el orden del dia;
b) ejecutar las decisiones de la asamblea;
c) atender a la conservacion de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales;
d) practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas. Para disponer total o parcialmente del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador debe requerir la autorizacion previa del consejo de propietarios;
e) rendir cuenta documentada dentro de los sesenta dias de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal;
f) nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea convocada al efecto;
g) cumplir con las obligaciones derivadas de la legislacion laboral, previsional y tributaria;
h) mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil y demas riesgos de practica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir;
i) llevar en legal forma los libros de actas, de administracion, de registro de propietarios, de registros de firmas y cualquier otro que exija la reglamentacion local. Tambien debe archivar cronologicamente las liquidaciones de expensas, y conservar todos los antecedentes documentales de la constitucion del consorcio y de las sucesivas administraciones;
j) en caso de renuncia o remocion, dentro de los quince dias habiles debe entregar al consejo de propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas;
k) notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningun caso despues de las cuarenta y ocho horas habiles de recibir la comunicacion respectiva, la existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio;
I) a pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres dias habiles el certificado de deudas y de creditos del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de reclamos administrativos o judiciales e informacion sobre los seguros vigentes;
m) representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario exclusivo con todas las facultades propias de su caracter de representante legal.

LA FIGURA DE LA ASAMBLEA

ARTICULO 2058.- Facultades de la asamblea. La asamblea es la reunion de propietarios facultada para resolver:
a) las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de propiedad horizontal;
b) las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por cualquiera de estos o por quien representa el cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas con relacion al conjunto;
c) las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio;
d) las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios, si lo hubiere.

ARTICULO 2059.- Convocatoria y quorum. Los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, con transcripcion del orden del dia, el que debe redactarse en forma precisa y completa; es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si estan presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema.

La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se adopten son validas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoria de dos tercios de la totalidad de los propietarios.
Son igualmente validas las decisiones tomadas por voluntad unanime del total de los propietarios aunque no lo hagan en asamblea.

ARTICULO 2060.- Mayoria absoluta. Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoria absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del numero de unidades y de las partes proporcionales indivisas de estas con relacion al conjunto.
La mayoria de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince dias de notificados, excepto que estos se opongan antes por igual medio, con mayoria suficiente.
El derecho a promover accion judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta dias contados desde la fecha de la asamblea.

ARTICULO 2061.- Conformidad expresa del titular. Para la supresion o limitacion de derechos acordados a las unidades que excedan de meras cuestiones de funcionamiento cotidiano, la mayoria debe integrarse con la conformidad expresa de sus titulares.

ARTICULO 2062.- Actas. Sin perjuicio de los restantes libros referidos a la administracion del consorcio, es obligatorio llevar un Libro de Actas de Asamblea y un Libro de Registro de firmas de los propietarios. Debe labrarse acta de cada asamblea en el libro respectivo, en el que los presentes deben firmar como constancia de su asistencia. Las firmas que suscriben cada asamblea deben ser cotejadas por el administrador con las firmas originales registradas.

Las actas deben confeccionarse por un secretario de actas elegido por los propietarios; estas deben contener el resumen de lo deliberado y la transcripcion de las decisiones adoptadas o, en su caso, propuestas por la mayoria de los presentes, y ser firmadas por el presidente de la asamblea y dos propietarios. Al pie de cada acta, el administrador debe dejar constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones recibidas y de las eventuales conformidades expresas.

ARTICULO 2063.- Asamblea judicial. Si el administrador o el consejo de propietarios, en subsidio, omiten convocar a la asamblea, los propietarios que representan el diez por ciento del total pueden solicitar al juez la convocatoria de una asamblea judicial. El juez debe fijar una audiencia a realizarse en su presencia a la que debe convocar a los propietarios. La asamblea judicial puede resolver con mayoria simple de presentes. Si no llega a una decision, decide el juez en forma sumarisima. Asimismo, y si corresponde, el juez puede disponer medidas cautelares para regularizar la situacion del consorcio.

ARTICULO 2055.- Grave deterioro o destruccion del edificio. En caso de grave deterioro o destruccion del edificio, la asamblea por mayoria que represente mas de la mitad del valor, puede resolver su demolicion y la venta del terreno y de los materiales, la reparacion o la reconstruccion.
Si resuelve la reconstruccion, la minoria no puede ser obligada a contribuir a ella, y puede liberarse por transmision de sus derechos a terceros dispuestos a emprender la obra. Ante la ausencia de interesados, la mayoria puede adquirir la parte de los disconformes, segun valuacion judicial.

LA FIGURA DEL CONSEJO DE PROPIETARIOS

ARTICULO 2064.- Atribuciones. La asamblea puede designar un consejo integrado por propietarios, con las siguientes atribuciones:
a) convocar a la asamblea y redactar el orden del dia si por cualquier causa el administrador omite hacerlo;
b) controlar los aspectos economicos y financieros del consorcio;
c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios;
d) ejercer la administracion del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar a la asamblea si el cargo esta vacante dentro de los treinta dias de producida la vacancia.
Excepto los casos indicados en este articulo, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones.

EL PROPIETARIO

ARTICULO 2045.- Facultades. Cada propietariopuede, sin necesidad de consentimiento de los demas, enajenar la unidad funcional que le pertenece, o sobre ella constituir derechos reales o personales. La constitucion, transmision o extincion de un derecho real, gravamen o embargo sobre la unidad funcional, comprende a las cosas y partes comunes y a la unidad complementaria, y no puede realizarse separadamente de estas.

ARTICULO 2046.- Obligaciones. El propietario esta obligado a:
a) cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno, si lo hay;
b) conservar en buen estado su unidad funcional;
c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporcion de su parte indivisa;
d) contribuir a la integracion del fondo de reserva, si lo hay;
e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalacion;
f) notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del de la unidad funcional.

ARTICULO 2047.- Prohibiciones. Esta prohibido a los propietarios y ocupantes:
a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el reglamento de propiedad horizontal;
b) perturbar la tranquilidad de los demas de cualquier manera que exceda la normal tolerancia;
c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;
d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales.

Art.1973 Codigo Civil y Comercial-Inmisiones.Las molestias que ocasionan el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o inmisiones similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque medie autorizacion administrativa para aquellas.
Segun las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la remocion de la causa de la molestia o su cesacion y la indemnizacion de los daños. Para disponer el cese de la inmision, el juez debe ponderar especialmente el respeto debido al uso regular de la propiedad, la prioridad en el uso, el interes general y las exigencias de la produccion.

ARTICULO 2051.- Mejora u obra nueva que requiere mayoria. Para realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes, los propietarios o el consorcio requieren consentimiento de la mayoria de los propietarios, previo informe tecnico de un profesional autorizado.
Quien solicita la autorizacion si le es denegada, o la minoria afectada en su interes particular que se opone a la autorizacion si se concede, tienen accion para que el juez deje sin efecto la decision de la asamblea.
El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al reglamento o a la ley, y si afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectonico exterior o interior del inmueble. La resolucion de la mayoria no se suspende sin una orden judicial expresa.

ARTICULO 2052.- Mejora u obra nueva que requiere unanimidad. Si la mejora u obra nueva, realizada por un propietario o por el consorciosobre cosas y partes comunes, aun cuando no importe elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial, debe realizarse con el acuerdo unanime de los propietarios.
Tambien requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes en interes particular que solo beneficia a un propietario.

ARTICULO 2053.- Mejora u obra nueva en interes particular. Si la mejora u obra nueva autorizada sobre cosas y partes comunes es en interes particular, el beneficiario debe efectuarla a su costa y soportar los gastos de la modificacion del reglamento de propiedad horizontal y de su inscripcion, si hubiera lugar a ellos.

ARTICULO 2054.- Reparaciones urgentes.Cualquier propietario, en ausencia del administrador y de los integrantes del consejo de propietarios puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes, con caracter de gestor de negocios. Si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el reintegro total o parcial y exigir, si corresponde, la restitucion de los bienes a su estado anterior, a costa del propietario.

GASTOS del consorcio y PAGO DE EXPENSAS

ARTICULO 2048.- Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los gastos de conservacion y reparacion de su propia unidad funcional. Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administracion y reparacion o sustitucion de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea.
Igualmente son expensas comunes ordinariaslas requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulacion de personas con discapacidad, fijas o moviles, y para las vias de evacuacion alternativas para casos de siniestros.
Debe tambien pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolucion de la asamblea.
El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si este existe, es titulo ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demas contribuciones.

ARTICULO 2049.- Defensas. Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribucion a su cargo aun con respecto a lasdevengadas antes de su adquisicion, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenacion voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional.
Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensacion, sin perjuicio de su articulacion por la via correspondiente.
El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones.

ARTICULO 2050.- Obligados al pago de expensas. Ademas del propietario, y sin implicar liberacion de este, estan obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean poseedores por cualquier titulo.

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